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A assembleia é convocada por meio de carta registada, enviada com 10 dias de antecedência, ou mediante aviso convocatório feito com a mesma antecedência, desde que haja recibo de receção assinado pelos condóminos.

Sim. Os condóminos podem fazer-se representar através de uma procuração a conferir poderes para o efeito a outra pessoa, sem necessidade de qualquer outra formalidade.

Pode, desde que estejam cumpridos certos requisitos: a deliberação tem que ser contrária à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados e só podem ser impugnadas por condóminos que, na assembleia, não tenha votado a favor. A impugnação deve ser feita no prazo de 10 dias contados a partir da deliberação para os condóminos presentes ou contados a partir da sua comunicação para os condóminos ausentes. Neste prazo, o condómino deve solicitar ao administrador uma assembleia extraordinária para revogação da deliberação que deve ter lugar no prazo de 20 dias. Caso os condóminos não consigam redimir este conflito na assembleia, poderão, no prazo de 30 dias, recorrer ao Julgado de Paz. Caso seja necessário, passados 20 dias da realização da assembleia extraordinária - ou 60 dias, caso esta não tenha sido realizada, poderão ainda propor uma ação de anulação da deliberação.

Sim. A assembleia de condóminos pode deliberar a aplicação de penalizações para os condóminos incumpridores das suas obrigações pecuniárias para com o condomínio.

Não. A quota é devida ao condomínio e não existem pretextos que justifiquem o incumprimento desta obrigação. Qualquer discórdia que possa surgir deve ser tratada em sede própria e pelos meios adequados, separadamente da questão do pagamento da quota do condomínio - que deve ser sempre paga dentro da data estipulada para o efeito.

As deliberações que careçam de unanimidade podem ser aprovadas por unanimidade dos votos dos condóminos presentes na assembleia desde que estes representem, pelo menos, dois terços do capital investido, sob condição de aprovação da deliberação pelos condóminos ausentes. O administrador deve enviar, no prazo de 30 dias, a cópia da ata aos condóminos ausentes, por carta registada com aviso de receção. Os condóminos ausentes, por sua vez, têm 90 dias após a receção da referida carta para comunicar à assembleia de condóminos o seu acordo ou a sua discordância. Se nada for dito pelos condóminos ausentes, considera-se que aprovam a deliberação.

Sim. A Assembleia pode fixar penas pecuniárias para a inobservância das deliberações da assembleia.

Num edifício são imperativamente comuns as seguintes partes:

1. Solo, alicerces, colunas, pilares mestres e toda as partes restantes que constituem a estrutura do prédio
2. O telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fração
3. Entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso ou passagem comum a dois ou mais condóminos
4. As instalações gerais de água, eletricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes.

Para lá destas partes que são sempre comuns, existem outras que poderão ou não ser comuns conforme o que estiver descrito no título constitutivo da propriedade horizontal.

É assente pela maioria da jurisprudência atual que as varandas, como componente da fachada do edifício, são partes comuns. No entanto, por estarem afetas ao uso exclusivo dos proprietários das frações também são consideradas partes privadas. Assim, as varandas são consideradas partes comuns e privadas.

Os parqueamentos, apesar de afetos ao uso exclusivo de certas frações, são em regra considerados partes comuns. Assim, nenhum condómino ou proprietário de lugar de garagem, mesmo que com exclusividade de afetação, pode murar ou tapar o seu lugar, pois trata-se de bem comum e não de bem próprio. O direito de tapagem é exclusivo do proprietário.

Sim. Embora a sala do condomínio seja um espaço reservado à reunião dos condóminos, pode servir esporadicamente como local destinado a festas, desde que nele não seja confecionada comida e que não ultrapasse o limite de 200 pessoas presentes.

Sim. A assembleia de condóminos pode arrendar partes comuns de edifício constituído em propriedade horizontal, ainda que a parte comum, de acordo com o título constitutivo, esteja afeta a habitação de porteira.

O terraço de cobertura é um espaço comum, mas pode estar afeto ao uso exclusivo de um condómino. No caso de se verificar uma infiltração, o condomínio deve suportar os encargos resultantes da conservação do terraço enquanto cobertura, desde que as infiltrações não resultem de utilização incorreta diretamente imputável a quem tem o uso exclusivo. Já o condómino que tem o uso exclusivo do terraço suportará os encargos de fruição enquanto espaço de utilização individualizada.

A lei refere que as obras que modifiquem a linha arquitetónica ou o arranjo estético do edifício podem ser realizadas se, para tal, se obtiver prévia autorização da assembleia de condóminos, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio. Existe, assim, uma necessidade imperiosa de o condomínio se pronunciar. Contudo, é importante ter em atenção que as fachadas dos edifícios fazem parte de um projeto de arquitetura que teve de ser analisado na câmara municipal e ao qual foi dado o aval para construção. Uma alteração da fachada pode consubstanciar uma alteração ao projeto, pelo que também a Câmara Municipal deve dar o seu assentimento.

O telhado ou a cobertura são partes comuns. Assim, a colocação de painéis consubstancia uma inovação, dependendo da autorização da maioria dos condóminos - devendo essa maioria representar dois terços do valor total do prédio.

A colocação da churrasqueira numa varanda está condicionada à alteração que eventualmente provoca na fachada, assim como à emissão de fumos e cheiros. No caso de não se tratar de uma churrasqueira amovível, é provável que a churrasqueira altere a linha arquitetónica ou o arranjo estético do edifício; se assim for, a obra apenas poderá ser realizada se, para tal, se obtiver prévia autorização da assembleia de condóminos, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio. Seja como for, o proprietário de um imóvel pode opor-se à emissão de fumo, fuligem, vapores, cheiros, calor ou ruídos, bem como à produção de trepidações e a quaisquer outros factos semelhantes provenientes de prédio vizinho.

Sempre que um condómino pretender fazer obras na sua fração deve dar conhecimento prévio ao administrador do condomínio. Pode ser necessário pedir ao administrador a consulta das plantas do edifício, para garantir que a intervenção não põe em risco a segurança e a boa funcionalidade do prédio, e pode ainda ser necessária a autorização dos condóminos – quando, por exemplo, estão em causa obras que alteram o arranjo estético do edifício, é necessário solicitar ao administrador do condomínio uma assembleia para obter a autorização, ou não, dos condóminos. Mesmo que o último requisito não se verifique, existe, ainda, a obrigatoriedade de informar o administrador para que, nos termos do regulamento geral do ruído, ele possa afixar em local de passagem a duração prevista para a realização da obra, bem como o período e o horário no qual se prevê que ocorra maior intensidade de ruído.

Havendo um membro no agregado familiar com mobilidade condicionada, qualquer condómino pode, mediante comunicação prévia ao administrador e observando as normas técnicas de acessibilidade, colocar rampas de acesso. O mesmo é válido para a colocação de plataformas elevatórias desde que não exista um elevador com porta e cabina de dimensão que permita a sua utilização por uma pessoa em cadeira de rodas. As obras ficam a cargo do condómino requerente e não carecem de aprovação da assembleia.

De acordo com o Decreto-Lei nº 220/2008, de 12 de novembro, todos os edifícios e recintos, incluindo os existentes, são obrigados a implementar Medidas de Autoproteção. No entanto, nos edifícios habitacionais (Utilização-Tipo I) apenas é obrigatório implementar Medidas de Autoproteção nos espaços comuns das 3ª e 4ª categorias de risco.

A manutenção das condições de segurança contra risco de incêndio aprovadas e a execução das medidas de autoproteção aplicáveis aos edifícios ou recintos destinados à utilização-tipo I referida na alínea a) do n.º 1 do artigo 8.º, durante todo o ciclo de vida dos mesmos, é da responsabilidade dos respetivos proprietários, com exceção das suas partes comuns na propriedade horizontal, que são da responsabilidade do administrador do condomínio.

As portas corta fogo que façam parte de caminhos ou saídas de evacuação não podem estar obstruídas, pois, havendo um incêndio, devem possibilitar a fuga dos ocupantes e/ou a entrada dos bombeiros.

É obrigatório por lei o seguro contra risco de incêndio, que deve ser celebrado pelos condóminos, podendo, no entanto, ser o administrador a efetuá-lo quando os condóminos não o hajam feito dentro do prazo estipulado. Portanto, é imperativo que os condóminos façam prova anualmente da existência do referido seguro ao administrador do condomínio. Se o condomínio tiver funcionários afetos (por exemplo, para limpeza ou manutenção) está obrigado a contratar o seguro de acidentes de trabalho para esses mesmos funcionários.

Não existe em Portugal nenhuma disposição legal que determine a obrigatoriedade de limpar as chaminés. É, no entanto, aconselhável uma manutenção regular às chaminés, sendo que a mesma deve ser feita de 2 em 2 anos para as lareiras e 5 em 5 anos para as cozinhas. Esta manutenção deve ser efetuada por empresas de limpeza de chaminés, devendo ser emitida declaração que possa ser apresentada, em caso de necessidade, às seguradoras.

A manutenção das chaminés nas partes comuns compete à administração do condomínio, enquanto a manutenção das chaminés que constituem partes privadas compete a cada condómino proprietário da fração.

As vias de circulação - como escadas, patamares e corredores - devem permanecer completamente livres e desimpedidas, sem vasos com flores ou quaisquer outros objetos. Isto porque está em causa a segurança de pessoas e bens, já que, em caso de incêndio, estas serão vias de fuga, estabelecendo a lei coimas para o incumprimento desta disposição legal.

A “Box” é um espaço situado no parque de estacionamento coberto, destinado exclusivamente à recolha de veículos ou seus reboques. Não é, portanto, permitido guardar qualquer outro tipo de objetos.

Não. Os animais domésticos - cães e gatos - só podem circular nas partes comuns quando acompanhados pelos respetivos donos, devendo ser-lhes colocadas coleira ou peitoral. Tratando-se de animais perigosos ou potencialmente perigosos, devem circular com açaimo funcional que não permita comer nem morder e devidamente seguros com trela curta até 1 metro, que deve estar fixa à coleira ou ao peitoral.

Havendo mais de quatro condóminos, e caso não exista regulamento interno que faça parte do título constitutivo da propriedade horizontal, deve ser elaborado um regulamento do condomínio, disciplinando o uso, a fruição e a conservação das partes comuns, aprovado pela assembleia de condóminos – considerando-se um regulamento para cada parte comum: garagem, sala do condomínio, piscina etc.

Não. De acordo com a lei atual, apenas é necessária a autorização do condomínio para a instalação de Hostels.

Apenas a prática reiterada e comprovada de atos que perturbem a normal utilização do prédio, bem como atos que causem incómodo e afetem o descanso dos condóminos, pode servir de motivo para o condomínio pedir tal cancelamento.

De acordo com o Regulamento do Serviço de Recetáculos Postais, os recetáculos, após colocados ou regularizados, deverão manter-se em boas condições de funcionamento, sendo as reparações posteriores da responsabilidade dos proprietários dos edifícios, quando por eles habitados, ou dos ocupantes, a qualquer título legal.

Sim. A venda ou o arrendamento de uma casa já implicava a existência de um certificado energético, desde 2010. Atualmente, é obrigatório tê-lo no momento do anúncio da venda. Com esta medida, a ADENE (Agência para a Energia) pretende alargar a avaliação do estado energético dos edifícios no País, seguindo a transposição das diretivas comunitárias relativas à poupança energética.

A lei proíbe que seja dado fim diverso daquele a que se destinam às frações e às partes comuns. A regra é que os lugares de parqueamento se destinem apenas ao estacionamento, pelo que, não pode, nestes espaços, ser armazenado qualquer outro bem.

A lei determina a obrigatoriedade de manutenção mensal em todos os elevadores instalados, devendo os mesmos manter-se em funcionamento. Apenas no caso de as instalações não oferecerem as necessárias condições de segurança é que compete às câmaras municipais proceder à respetiva selagem. Caso contrário é necessário pedir uma autorização à câmara municipal para desligar um elevador.

A responsabilidade de pagamento das quotas é sempre do proprietário, independentemente de este poder convencionar de outra forma, a título privado, com o inquilino.

A lei determina que é admitida a instalação - por qualquer condómino, arrendatário ou ocupante legal, a expensas do próprio - de pontos descarregamento de baterias de veículos elétricos ou de tomadas elétricas que cumpram os requisitos técnicos definidos pela DGEG. A instalação carece sempre de comunicação escrita prévia dirigida à administração do condomínio e, quando aplicável, ao proprietário, com uma antecedência de, pelo menos, 30 dias sobre a data pretendida para a instalação.

• Os condóminos devem estar cientes dos seus deveres e direitos e agir em conformidade.

• Os condóminos devem conhecer e respeitar as regras do regulamento interno do condomínio, zelar pela preservação das partes e equipamentos comuns, assim como pela harmonia no relacionamento entre si.

• O respeito pelos direitos de personalidade, como por exemplo o silêncio e sossego, é imprescindível para que todos possam desfrutar de um ambiente tranquilo nas suas casas. Caso, um condómino necessite de fazer barulhos suscetíveis de incomodar a vizinhança, como por exemplo, uma festa, deverá informar a vizinhança.

• Sempre que existirem situações, no condomínio, que incomodem, é preferível que os condóminos falem uns com os outros, na tentativa de resolver a questão, do que acumularem sentimentos negativos.

• Os condóminos que tenham animais domésticos devem lembrar-se que estes só podem circular nas partes comuns na companhia dos donos e à trela. Caso os animais deixem pelos ou “algo mais” nas partes comuns o dono deve proceder à limpeza imediata. Cumprindo as regras básicas de convivência entre os animais domésticos e pessoas só resta simpatizar e acarinhar estes condóminos de 4 patas.

• Os condóminos devem contribuir atempadamente com a sua participação nas despesas comuns. Caso surja algum impedimento é aconselhável falar com administrador do condomínio para que se encontre um acordo de pagamento exequível. Desta forma, evitam-se multas por atraso no pagamento da quota (se for o caso) ou processos judicias para cobrança de quotas do condomínio.

• Os condóminos devem lembrar-se que é da sua responsabilidade contratar o seguro de incêndio para a sua fração. Cabe-lhes, o dever de fazer prova da existência desse seguro, todos os anos, ao administrador do condomínio. Não o fazendo, cabe ao administrador contratar o referido seguro em nome do condómino.

• Os condóminos devem manter o seu contacto e morada atualizados junto do administrador ou havendo um procurador que os represente o contacto deste, para que possam ser contactados sempre que necessário.

• Nos condomínios em que não seja obrigatório, por lei, implementar medidas de autoproteção ou plano de segurança contra incêndio os condóminos devem no mínimo definir em assembleia os procedimentos em caso de emergência: procedimentos de alarme a cumprir caso deflagre um incêndio, procedimentos de alerta e os procedimentos a adotar para garantir a evacuação rápida e segura do edifício. Também devem ser acauteladas as técnicas de utilização dos extintores (cuja existência é sempre aconselhável), e os procedimentos de receção e encaminhamento dos bombeiros. A definição destes simples procedimentos caso ocorra um incêndio podem ser a diferença no socorro de pessoa e salvaguarda de bens.

• As partes comuns devem obrigatoriamente estar livres e desimpedidas, principalmente os corredores e patamares que funcionam como vias de evacuação em caso de sinistro. Assim, é absolutamente vedado colocar objetos, como por exemplo bicicletas, móveis e vasos com plantas nesses locais. O incumprimento desta disposição legal constituiu uma contraordenação com pagamento de coimas sem prejuízo da responsabilidade civil, criminal e disciplinar.

• Os condóminos devem respeitar os seus lugares de estacionamento nas garagens, abstendo-se de estacionar nas zonas de circulação ou de forma a que dificultem ou impeçam a circulação ou manobras de outros veículos.

• Os condóminos devem executar as obras necessárias dentro da sua fração para evitar provocar danos a outras frações ou partes comuns.

• Dentro das suas frações os condóminos devem ter na cozinha, junto do fogão, uma manta ignífuga para abafar as chamas que iniciam um incêndio.

• Junto das lareiras deve existir sempre um extintor, sendo extintor de água aditivada o mais recomendado.

• Os condóminos devem ser sensíveis à conservação do património tendo um plano de manutenção preditiva, preventiva e corretiva do edifício. Manutenção preditiva compreendendo um conjunto de ações tendo em conta a tendência à deterioração do edifício.